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[常州身边事] 大学生“贱卖”房产:“刚刚成年”不是任意吃“后悔药”的理由

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四眼 发表于 2019-5-25 10:17:38 | 显示全部楼层
最近,一个大学生因为零花钱不够用,偷偷低价卖了家里的房,之后又与父母一起反悔。这个大学生及其父母向法院提出的“反悔理由”是“孩子刚刚成年”。然而,刚刚成年也是成年,在法律层面上,“刚刚成年”,决不是任意吃“后悔药”的理由。法院认定,他所签订的合同必须履行,这套房子还是以评估价卖出去了。这个案例中,涉及到了有关合同的几个法律问题,本期的法治大讲堂邀请江苏东晟律师事务所两位律师讲讲这些法律问题。

    嫌父母给的零花钱少,大学生“贱卖”房产
    市场价550万元的房子,他只卖320万元

大学生“贱卖”房产:“刚刚成年”不是任意吃“后悔药”的理由-1.jpg


    男子小郑今年21岁,目前还在苏州大学就读。小郑17岁时,父母就为他在苏州购买了一套近200平方米的精装修房屋,当时花费300万元。房产证上的名字只写了小郑一人。

    2016年时,小郑因嫌父母给的零花钱少,就动起了卖房的念头。当年5月,沈某经朋友介绍得知小郑想要出售房屋。看房时,小郑谎称母亲患病急需卖房,且告诉沈某自己的实际年龄为26岁。在商议房屋价格时,小郑主动出价350万元,并称可以再便宜一些。

    当年6月,沈某再次携家人约小郑看房,双方最终确定以320万元的价格成交,并签订了房屋买卖合同。当天,沈某支付小郑定金5万元。

    “之所以开这个价,是因为我自己觉得已经比一年前父亲购买时多了20万元了。”小郑表示,5万元定金到手后仅一周就被他花掉了。感觉事态严重,小郑就将事情告知父亲。

    事实上,小郑的这套房子目前价值已达550万元,他自己也马上后悔了。父子俩商量后不愿继续履行合同,于是沈某诉至法院。

    小郑称,自己刚刚成年,行为极其草率,请求法院判令撤销合同。其父表示,“儿子从小思想单纯,在没有告知父母、不知道实际房价,也未做任何市场调查及准备工作的情况下签了合同,属于显失公平的合同。”

    在诉讼过程中,小郑申请对涉案房屋进行评估,评估机构认定房屋价值为465万元。随后沈某表示,自愿以评估价购买涉案房屋。

    法院审理认为,首先,立法并未对于显失公平进行数值意义上的差价界定。承办法官指出,合同法司法解释(二)中规定的“达不到市场交易价70%”的标准,仅适用于债权人撤销之诉,并不适用于本案中当事人一方撤销合同之诉。

    其次,双方协议成交价为320万元,为评估市场价的68.71%,但上述价格为小郑主动出价的情况下,双方议价形成,在双方磋商的过程中,沈某没有欺诈、胁迫等行为。而与之相反,小郑却故意编造年龄、谎称母亲生病来出售房屋。

    因此,法官认为,在合同签订过程中,沈某并无恶意。为保护交易安全、尊重契约精神,本着维护社会诚信原则考虑,法院并没有支持小郑提出的以显失公平为由撤销房屋买卖合同的意见。最终法院判决双方签订的合同合法有效,小郑应协助沈某将不动产过户,同时沈某支付小郑购房余款460万元。

    这份购房合同,并没有“显失公平”
    在这起诉讼中,原告方要求履行购房合同,而被告却主张撤销合同。根据法律规定,撤销购房合同,需要合法的理由。而小郑和父亲给出的理由有两条:第一条是小郑刚成年,思想单纯、行为极其草率。第二条是小郑不知道实际房价,在未做任何市场调查的情况下签了合同,这份购房合同属于显失公平的合同。如果这两条理由能够成立,才有可能获得法院的支持。

    先来分析第一条。江苏东晟律师事务所马鹏飞律师介绍说,在我国,法律规定年满18周岁以上的自然人为成年人。成年人为完全民事行为能力人,可以独立实施民事法律行为。本案中,原告小郑今年21岁,早已成年,具有完全民事行为能力的人,依法要对自己的行为承担民事责任。“刚成年,行为草率”并不是法定的撤销合同的理由。

    再看第二条,小郑和沈某签订的这份购房合同是否显失公平?
    显示公平是个法律术语,即一方当事人利用自己的优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。我国《民法总则》《合同法》中确实规定,显失公平的合同可以撤销,但哪些情况或者是哪些具体情节属于显示公平呢?

    马鹏飞说,对于“显失公平”如何认定,目前法律规定中并未做明确具体的规定。但从最高院发布的相关判例来看,在司法实践中,认定合同是否构成显失公平时,需要满足主观要件和客观要件相结合。具体为:第一,客观上当事人之间的利益不平衡,显失公平的合同中,一方当事人将承担更多的义务而享受极少的权利或者在经济利益上遭受重大损失,而另一方则以较少的代价获得了极大的利益。第二,需要一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立了合同。

    结合本案,马鹏飞认为,虽然事实上存在利益失衡,但买方并无利用卖方草率、无经验的故意;相反,是卖方主动提出了320万元的价格,并虚报了年龄和捏造母亲生病的情况。因此,小郑父子主张购房合同显失公平缺乏必要的证据,显然不能成立。

    本案中,假如法官认定案涉合同不存在显失公平,而买方坚持要求以320万元的价格购买该房屋,符合相关法律规定。但在判决前,对于买方来说,因对于“显示公平”存在司法实践中理解的差异,仍然存在一定的诉讼风险。因此,按照房屋的评估价格购买该房屋,是最为稳妥、是各方可以接受的公允的处理方案。

    在法律层面上
    除显失公平,还有3种情况可以撤销合同

    一般情况下,合同一旦签订,合同双方都应遵守,这是法治的基础,也是诚信社会的基本要求。但在一定情况下,有些合同可以撤销,如上面讨论的显失公平的合同。

    江苏东晟律师事务所周质文律师介绍说,除了显失公平合同之外,我国《合同法》第54条规定还规定了三种情况下,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。一是基于重大误解订立的合同;二是一方或第三方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同(包括相对人欺诈和第三人欺诈);三是一方或第三方以胁迫手段,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。

    大家注意到,本案承办法官在审理本案时指出,合同法司法解释(二)中规定的“达不到市场交易价70%”的标准,仅适用于债权人撤销之诉,并不适用于本案中当事人一方撤销合同之诉。

    这句话该如何解释呢?周质文认为,这也是一种撤销合同的情况。但这个合同撤销权,并非指签订合同的双方,而是指跟合同有利害关系的第三人,即债权人的撤销权。该解释第74条规定,因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求法院撤销债务人的行为。例如,甲把自己的一套房子以低于市场价70%的价格卖给乙,但此时甲还欠着丙的钱没还。此时,丙可以主张撤销甲乙之间的房屋买卖合同,这就是丙的撤销权。

    (殷益峰)
    来源:常州晚报
小(.)裁……缝 发表于 2019-5-25 11:14:38 ta是用手机发的 | 显示全部楼层
做任何事情都要为自己的行为买单,不管你当时是出于什么心态
G-Dragon 发表于 2019-5-25 11:29:11 ta是用手机发的 | 显示全部楼层
做任何事情都要认真思考一下后果,否则就要为自己的行为负责。

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