[常州身边事] 火车站南广场规划许可听证会始末和建议

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常州梨膏糖 发表于 2019-1-11 14:55:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
常州火车站南广场地块在2016年作为“城镇棚户区和城乡危房改造”的对象开启拆迁工作。虽然地块内原居民普遍认为自己的住宅地理位置优越,房屋结构远未达到危房标准,部分居民的房屋甚至是刚交付十来年的商品住宅小区,拆迁工作会给自己的生活上带来不便,经济上造成损失。但区领导极力通过各类宣传手段向大家描绘着改建、回购后的美好生活蓝图,并为原地1345户居民制定了原地优惠购房政策。987户居民响应政府号召,完全相信政府的政策和承诺,积极配合政府工作,拆迁工程得以在当年顺利完工。

2018年9月终于迎来了该地块的挂牌,虽然土地规划条件中的某些条款不尽如人意(如限定回购商品房的建设区域有违当初的原地优惠购房政策;容积率、绿地率指标会影响该地块产品的品质)。但被拆迁户觉得这是这是城市规划的总体需要,要服从大局,选择相信政府。相信天宁区政府作为土拍回购协议的甲方,会为他们做主,充分考虑回购居民的利益,严格审核回购商品房的建设标准与同地块对外销售商品房一致,至少会保证回购居民不被区别对待。土拍顺利完成,他们欢呼雀跃,感觉指日可待。

2018年12月21日火车站南广场地块的规划总平方案公示。享有原地优惠购房权利的987户原拆迁户,作为该项目的重大利益关系人对于这样的总平规划,有太多的不满和疑问。期盼早日“回家”的他们开始通过各种渠道打听、咨询,网传的一些或真或假的消息,让他们得出一个结论:火车站南广场地块借改造为名实商品开发之行,不惜牺牲原地居民的利益,帮助开发商谋取暴利。原拆迁户回原地后的生活环境不但没有得到改善,而且变成了这个地块上被区别对待的二等公民。

广大准备原地回购的拆迁户感觉到自己人微言轻,只能奔走相告组建微信群、QQ群,采用举报、投诉甚至集体上访的形式维护自身权益。但到目前为止工地施工如火如荼,开发商预售选房号的消息漫天飞舞,关于未取得《建设工程施工许可证》违规施工和未取得《商品房预售许可证》违规销售的投诉和举报未得到回应,唯一欣慰的是规划许可听证会即将召开。

笔者归纳总结了拆迁回购户对本次公示之方案的不满之处及部分理由,希望能为听证会的议题提供帮助,为规划方案的调整指明方向:

1、没有明确及落实回购商品房的学区问题;

理由:一座好的房子不仅要有好的居住功能,更应该有优质的配套。拆迁回购户对原地优越位置的肯定,主要源于对被拆迁房屋学区的认可。如果回购房没有了被拆迁房的教育资源配套,本质上是剥夺了拆迁户的权益;虽然现在某些机构模棱两可的答复了保证回购户的原学区,但入学权利具体如何落实到回购房屋的教育资源上还需明确。

2、对土地性质的不认可;

理由:部分被拆迁房屋属于成品住宅小区,是居住用地上建的商品房。本次重新规划后,拟建回购房的地块,尤其是B地块的土地性质为商业用地(B1)兼容商务用地及二类居住用地。不动产的权利类型、权利性质、用途和使用年限可能都存在争议或导致不动产的权利劣于被拆迁房屋。

3、对回购商品房建设区域不认可;

理由:拟建回购房集中在地铁沿线,由于地铁运行会给回购住宅带来噪声、震动和辐射污染和潜在危害。

4、对回购商品房的住宅形式不认可;

理由:拟建回购商品房均为商业综合体上的住宅,这类住宅的弊端显而易见,包括但不限于公摊面积增大;商业使用年限到期后的处理;商业运营管理不善会对居住环境产生影响;共用的停车指标(车库出入口)会给住户带来生活的不便。。。。。。;另,拟建回购商品房采用开放式社区的住宅形式,也让拆迁回购户感到不妥。一方面私密性、安全性得不到保障,另一方面被完全隔绝在对外销售的封闭小区之外。

5、对户型的不认可;

理由:拟建回购商品房的户型设计有缺陷。包括但不限于:1、面宽和进深比例极不协调,即使整栋楼满足日照要求,住宅内部的采光和通风要求也很难满足使用需要;2、房屋使用功能布置不合理,每户只有一个小阳台;3、两梯五户甚至两梯六户的住宅垂直交通负担堪忧。

6、对房屋朝向的不认可;

理由:根据资料显示南京地区最佳朝向为南,南偏东15度;适宜朝向为南偏东20度,南偏西10度。

7、对建设标准不一致不能认可;

理由:为保证拆迁回购户的权益,拆迁宣传手册及土拍文件都提到了“回购房建设标准同所在地块商品住房一致”,这里不能宽泛的理解为回购房与所在地块商品住房执行同一本设计、施工或验收规范,而是指回购房与所在地块商品住房产品品质一样,并且共享地块的公共配套设施及资源。目前已知的建设标准不一致包括但不限于:层高不一样,绿地率低、活动场地缺失造成舒适感不一样,由于土地性质造成某些后遗症可能爆发的潜在危险不一样,由于住宅形式带来得房率不一样,居住的私密性、安全感不一样;

8、对集中安置方式的不认可;

理由:广大拆迁回购户对原地优惠购房政策的理解为,回购户优先在原地新建商品房中以优惠的价格自行选择回购住宅。根据现规划,987户回购户只能在990套住宅内挑自己心仪的房子,这本质上把原地优惠购房变成了定向安置。由于这990套住宅与其他商品房建设标准的不一致,这种歧视性的定向安置是广大拆迁回购户所不能接受的。

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